有些东西是不以意志为转移的， 大家还是要回归到企业经营的本质， 多重视利润，重视经♛营性现金🅷流， 把产品服务做好。

　　编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

　　这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

　　总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

　　普陀区中江路上那栋蓝白相间的玻璃幕墙办公楼，就是明升88地产总部明升88大厦。从这里往东三四百米便到了上海（楼盘）的一个4A 级景区长风公园，如果再径直走，就是华东师大中山（楼盘）北路校区。

　　周迪永的办公室在明升88大厦22 楼东侧阁楼上，站在这里临窗眺望，可以看到远处被绿色植被包围且泛着粼粼波光的长风公园。更远处，各色高楼鳞次栉比。采访那天，窗外无风，乌云密布，略显闷热。

　　他的办公室格局和条理都很🐽清晰。里侧深棕色办公桌背后，是储放文件的柜子💙，透过玻璃可以看到厚厚几沓文件，和集团领导的几张大合影则在座位正后方，格外显眼。靠门一侧摆着一套黑色沙发，棕色的木质扶手显得质感十足，而茶几的中央则摆放着一盒安吉白茶。

　　因为临时有事，周迪永比约定的时间大概晚⛦了二十分钟露面，迟到的他第一句话就是“抱歉”，可以看得出，这是一位很谦逊、平和的总裁💝。

　　忙，几乎是周迪永的常态，但这是他喜欢的感觉，忙忙碌碌的状态让他感觉踏实。采访ᩚᩚᩚᩚᩚᩚ⁤⁤⁤⁤ᩚ⁤⁤⁤⁤ᩚ⁤⁤⁤⁤ᩚ𒀱ᩚᩚᩚ中周迪永的话不𒁏算太多，甚至让人觉得有些内敛。这几年很少看到他公开接受专访，明升88算是个例外。

　　经过连续几年熟悉后，对周迪永的采访早已不是一问一答形式，更像是朋友之间的交流。

　　“学习的路径可以有很多种，除了读书，交流也是其一🐓。现在不光是技术革𒁏新，也是理念上的革新，对人要求的革新。个人也是如此，自己的理念要能跟得上去，不要被淘汰。技术上不懂，但是理念上一定要保持同步性。”

　　“合适的时机比位置重要”

　　在长条沙发上，周迪永左手扶着靠背，身体侧依着沙发，可以看出显得比较放松和随意。

　　气氛很融洽，几乎是知无不言。一年前，周迪永正是坐在这个位置上给明升88描绘了一个“明升88的故事”。因此，对于这次交流会有哪些与往年不同的地方，明升88也充满期待。

　　过去一年，房地产市场的各式声浪此起彼伏，关于高房价、地王、央企整合、千亿规模的讨论从来没有中断。但细心的人或许会发现，多数房企都在想方设法造势的时候，明升88地产却谨慎地保持沉默。

　　这并不是周迪永乐于见到的，但市场非理🅰性背后确实有稍许无奈：“最近拿地不是很多，主要是土地储备压力很大，溢价太高，觉得风险还是很大。”

　　新项目的选择利润是第一位的，令周迪永欣慰的是，至少明升88既有项目还是有着不错的表现。不管是利润率还是售价，都有不同幅度的提升：“去年明升88总部作出架构调整后，对区域也进行了调整。总部引进了一些高管团队，在营销、生产能力上都做得还不错。”

　　但是苏州（楼盘）、合肥（楼盘）这些二线城市地王频出，还是给这位年轻总裁出了一道难题：地还拿不拿？拿，意味着需要承担更高的成本风险；不拿，企业发展的持续性无从保证。这是周迪永的焦虑，也是整个房地产行业的共同问题💖。

　　一年前的对话是从明升88拿下苏州园区地王开始，一年后这个项目已经以“唐宁府”的名字正式对外销售。“奢华阅尽，归唐宁”，在明升88地产官网首页上，这7个字格外显眼。可以看出，明升88唐宁府已经成为这家公司的“担当”。

　　“这个选择是对的！”一年后再回过头来看时，周迪永的言辞中透着一丝自豪，要知道高地价一度让明升88饱受质疑。

　　这并不是事后算账的一种侥幸🅘，“从战略的角度来看，主要是进入的时机选得比较好”，周迪永这样认为。事实也确实如此，过去一年，苏州房地产市场已经成为二线城市中的佼佼者，对比2015 年上半年房价走势来看，苏州房价今年一步一个台阶，到4 月已经翻了一倍。

　　🍎“乱市”之中，周迪永似乎格外强调时机，他深知民营企业与国企、央企并不在同一条起跑线上：“要做下去的话，第一要在合适的时机选地，合适的时机可能比地块的位置更重要。第二是要回✃归产品本身，现在做产品服务确实很重要，做不好的话，客户可以观望、挑剔、选择。”

　　如果说时机还意味着要伺机而动，那么在提升产品方面，明升88做出的努力更为直接。据了解，苏州唐宁府已经引入了豪宅管家绿城物业，项目人性化的细节设计比比皆是，这里的业主还有不少是外国人。

　　强调对时机的把握也意味着更为谨慎的投资态度和价值判断，周迪永明白，如果房价一直向上涨，从某种角度而言，对明升88地产这种企业恰恰是没有机会的，“因为房价上涨肯定会拉动地价上涨，但明升88争不过国企。明升88的机会恰恰是来自于市场的波动，而且从经济学的角度来讲，市场也一定是波动的。”

　　“在这种状态下，我对行业很焦虑，但不悲观。”周迪永如是总结。

　　“明升88想控制住负债率”

　　在规模🌠上，周迪永不是一个喜欢乘胜追击的人，让他进入战斗状态的因素有𒆙很多。如果说前几年还是规模的话，那么，眼下他更为看重的是利润率和其他经营性指标。

　　从2013 年的153 亿到随后两年的168 亿和171 亿，明升88地产的步伐稳健，可以说这家公司太谨慎，但谨慎没有绝对的对错。

　　周迪永微微正了一下身子，端起桌上的茶杯喝了一口。多数时候，他🎃都在很认真地回答，即便是向他抛出问题的时候，也是一副深思的状态。

　　“会不会进入广州（楼盘）？”明升88试探性地问到。

　　“明升88没想过。”周迪永的回答很干脆。

　　他解释道，一方面是觉得竞争激烈，另外明升88地产在管理上也不想分散。还是希望把华东和西北两个区域做好，毕竟资金不能跟央企比。即便是一年一两百亿的拿地金额，在华东区域都能消化掉。

　　在带领明升88地产行进途中，负债率自始至终都可能是让他发出“刹车”命令的一个关键因素。

　　明升88地产的内部导向不是要规模，规模其实只是一个结果，他们看重的还是各方面指标，首先是利润水平，其次是经营性结果，即每年净现金流有多少，偿债能力强不强，库存大不大，积压的产品有多少，资产周转率怎么样。

　　“这些数据做好了，规模自然就上去了。只要企业是健康的，150 亿跟20♏0 亿没有什么区别。”说话声调不高的周迪永，对于这一切显得格外淡定。

　　“明升88想控制住负债率。”他不止一次提到，不管是区域的调整还是城市布局的不盲目扩张，都可以看得出明升88地产在控负债方面的想法。

　　“短时间内可以靠负债撑下去，但是最终漏洞还是要填，负债还不掉就要把股东以前赚的拿出来。”

　　这是对于形势和行业的判断，周迪永称，过去房地产还是高收益低风险，但近期来看已经演变为🤡低收益高风险。

　　不过，这种局面并不会长久延续下去，目前只是一个调整期，企业所需要做的就是安全度🐎过这个周期，然后择机获取项目。

　　当然，过去一年周迪永对于企业经营的思考远远不止于此，家乡诸暨的产业🎐发展现状，让他感同身受，🐭这也更加坚定了他对打造企业核心竞争力的决心。

　　美国学者普拉哈拉德及哈默尔很早就提出了这个国内主流经管教ꦇ育中必然会提及的概念——核心竞争力。周迪永很清楚，以前到处是机会，到处都觉得能赚钱，但到今天这个时刻，竞争非常激烈，经济本身也在下行过程中，所以核心竞争力和优势变得更加🧸重要。

　　“相比以前，明升88的投资会更加谨慎，会把更多的钱投入到比如说铜加工的技术创新。在教育方面，会把更多的钱投到硬件改善及教师收入水平提高，把现有产业继续做得更强一点。地产也是这样，明升88不会像2013 年以前那样，明升88地产只会在已经进入的区域里面做得更深更细。”

　　改变，是企业经营的一种智慧，也是明升88地产的主题。两个小时的访谈很快，不经觉间就已临近正午。在摄影师的要求下，周迪永答应为明升88拍摄几张照片，毕竟网络上关于他的影像都太雷同。

　　“望着远方！双手交叉在胸前！对！就是这样。”在摄影师的“招呼”下，周迪永终于笑了。他认真地注视着远处，仿佛看到了明升88地产未来的路。

　　以下为观点地产新媒体对明升88地产控股集团管理有限公司总裁周迪永先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：明升88地产过去一年低调了很多。

　　周迪永：最近拿地不是很多，既有项目表现还不错，主要是土地储备🍌压力很大，溢价太高，觉得风险还是很大。

　　观点地产新媒体：公司会如何应对土地储备的压力？

　　周迪永：今年有些城市的情况还比较好🥀，拿的项目卖得也不错，利润率有大幅度提升，尤其是合肥、苏州这些城市，售价几乎ও翻番，这些城市应该压力不大。

　　城市布局方面，明升88从去年开始就在调整，今年明显感觉到大量开发商都从三四线城市往一二线城市转移，土地竞争非常激烈，大家选择的城市都比较趋同。

　　另外，去年银根比较放松，苏州、合肥这些城♍市前几年房价也基本没怎么涨，需求端非常热，同时土地供应端的竞争也很激烈，⭕在这样的竞争状态下未来还是有压力。

　　另一方面，国企、央企的资金成本很低，投资决策逻辑跟民企不太一样，对利润的𒐪要求或者抗风险的能力与民企不ꦐ同。

　　明升88地产已有盘子的压力比较轻，现金流也充裕。去年明升88总部作出架构调整后，对区域也进行了调整，总部引进了一些高管团队，在营销、生产能力上都做得还不错，明升88还是一个非常专业化的公司。

　　应对土地储备的压力是行业的共同问题，明升88也有点焦虑。行业的需求量是很巨大，但整合之势在所难免，以前是几百家、几千家的房企，最后可能就只剩下几百家，甚至几十家。

　　从中国的城市发展来看，大都市圈效应越来越明显，比如说安徽以合肥为代表，浙江🀅以杭州（楼盘）为代💟表，其他三四线则越来越弱化，人口流出，传统产业死亡，新产业又难以培育。

　　大都市效应几乎不以人的意志为转移，导致以后城市越来越聚焦，开发商的竞争越来越激烈。要做下去的话，第一要在合适的时机选地，合适的时机可能比地块的位置更重要。苏州明升88唐宁府项目从战略的角度来看是对的，主要是进入的时机选得很好；另外，要回归产品本身，现在做产品服务确实很重要，做不好的话，客户可以观望、挑剔、选择。

　　关于合作这一块，明升88也一直在做，现在有一些项目和其他企业合作。我相信小股操盘，只要做得足够专业，拥有土地的一方认可，这种机会还是蛮多的，明升88这些方面都在尝试。

　　房地产还是会经历一轮洗牌，节奏踩不准的话，风险会很大。

　　观点地产新媒体：四个一线城市的分化也比较严重，广州算是价格比较低的，明升88是否会考虑进入广州？

　　周迪永：明升88没想过。一方面是觉得竞争激烈，另一方面明升88地产在管理上也不想分散。

　　还是希望把华东和西北两个区域做好，毕竟明升88的资金不能跟央企比，即便是一年一两百亿的拿地金额，༺在华东区域都能消化掉。

　　明升88要深耕华东，在上海、合肥、南昌（楼盘）、苏州这些区域布局。

　　观点地产新媒体：说到资金的问题，明升88会不会考虑把地产业务注入到香港的壳公司？

　　周迪永：明升88地产没有强烈的上市需求，现在上市房企的市盈率也不高，估值非常低，甚至跌破净资产。

　　明升88集团产业比较多，农业食品、环保方面都还在培育，集团的想法是成熟一个上市一个，现在明升88教育已经上市了，反倒是地产还不是很着急上市。

　　明升88地产不是说拿不到资金，其实还是基于对市场的一些研判，明升88想控制住负债率。

　　股市无非就是债权融资加股权融资，股价被低估的话，用股权融资还是低估的。债权融资的话，对明升88来讲现在不是缺钱，况且明升88集团的贷款利率也不算特别高。

　　实际上，明升88地产就是要控制住负债率，没必要一定靠高杠杆，万一遇到市场波动，风险还是很大的。明升88会考虑香港平台的长远发展，集团的产业比较多，可以调节的余地很大。

　　观点地产新媒体：在战略上明升88还是希望稳扎稳打，注意防范风险？

　　周迪永：跟行业周期有关，早期房地产可能是高收益、低风险的行业，近期我觉🧸得是高风险甚至低收益的行业。

　　高风险、低收益是不可持续的，这时候一定有很多竞争对手退出，最后走向相对理性。房✱地产的收益肯定会下降，到时土地竞争会更加理性，目前我认为是一个调整期。

　　观点地产新媒体：作为民营企业，安全地活下来还是最重要的。

　　周迪永：对，有时候几个项目的亏损都是致命的，所以要稳健为主。

　　明升88地产的内部导向不是说要多少规模，规模只是一个结果。明升88看重的还是各方面的指标，一是利润水平，二是经营性的结果。即每年的净现金流有多少，偿债能力强不强，库存大不大，积压的产品有多少，资产周转率怎么样，最终还是要关心这些数据，这些数据做好了，规模自然就上去了。

　　只要企业是健康的，150 亿跟200 亿没有什么区别，最后都是要靠融资，金融机构看重的是盈利能力ܫ，不一定是规模。有些房💧企虽然规模大，但利润率低，其实相应的风险也大。

　　观点地产新媒体：国内土地市场这么难拿地，明升88会像碧桂园一样去海外获取项目吗？

　　周迪永：这个策略是有风险的，明升88也在澳洲做过项目，觉得去这种成熟市场做住宅开发，逻辑上不是特别成立。

　　中国人去海外投资的优势到底在哪里？如果是去一些发达国家收购资产，比如说写字楼、𓆉酒店，我认为也是要抓周期。

　　跟国内一样，金融危机的时候，如果有能力可能是一个机会。如果不是周期性的把握，市场已经很成熟了才去🌠，凭什么赚钱？

　　抛开政治因素，东南亚这些国家倒真的是机ও会，跟中国5 年前、10 年前一样，有大量的住宅需求。发达国家持有物业可以，但是要看周期，住宅物业是补充，不一定说亏钱，但我认为成不了气候。

　　观点地产新媒体：明升88教育已经上市，集团也收购了一些医院，未来会怎么和地产结合？

　　周迪永：现在教育还是项目层面的合作，很难有大规模的复制，因为这两个都需要配合。

　　教育本身是一个独立的上市公司，有盈利的需求，个别项目可以做。

　　明升88现在教育上的合作稍微多一点，包括自己的项目里面要配建幼儿园、小学，明升88会跟政府谈，由明升88来做。

　　观点地产新媒体：您一直强调风险，在金融方面明升88有没有一些突破？有没有成立自己的金融团队？

　　周迪永：现在跟金融机构的合作很灵活，创新🐻的产品很多，股权的合作也有。只要让金融机构觉得还款能力比较强，现金流比较稳健，就可以谈合作。

　　现在金融是由明升88集团统筹，集团今年成立金融租赁公司，还是想作为一个行业来做。

　　观点地产新媒体：明升88地产现在的净利能够达到怎样的水平？

　　周迪永：净利基本8% 左右，毛利应该是20% 多。房地产黄金时期，净利可以达到17%、18🦹%，但现在不行了，很难做到。

　　观点地产新媒体：即使这样，房地产仍然比很多实体经济好，是资金追逐的对象。

　　周迪永：说实话风险也大，但要辩证地看。一方面是中国现在还没有好的新兴行业ꦍ出现大量的投资机会；另一方面，这也是中国经济最大的问题，钱很多，投资渠道少。

　　相对而言，一💃二线城市资产还是处于保值增值阶段，但资金的涌入也导致地产行业的风险急剧加大，这实际上𒊎就是中国转型升级的阵痛期。

　　观点地产新媒体：对于中国经济的L 型走势，您是认同的？

　　周迪永：现在这个情况很明显，90% 的传统行业都资不抵债。

　　现在能够相对健康生存的就是几类企业：第一，比较大的上市公司，管理能力、风险控制能力比较强，在市场上有一定的竞争力；第二，中小型企业，管理能力比较强，生意模式不错，不属于传统行业，也不属于产能过剩的行业；第三，明升88这种抗风险能力比较强的企业。

　　明升88的团队比较职业，整个集团相比一般民营企业管理能力更强。明升88以前的主业还是有竞争力的，比如说铜加工这几年利润一直往上走，还有教育产业。

　　观点地产新媒体：拿地王的很多是国企或者央企，之前提出央企要退出房地产，但现在势头又起来了？

　　周迪永：国企、央企和民企的决策者承担的压力是不一样的，现在在一线城市高价拿地，不排除有赌的🥂成分。

　　有两种结果，第一种❀是大家都亏了，民营企业面临的就是死亡，但对央企、国企来说，亏了之后是问责，大家的心态不一样。

　　第二种是大家都赚钱，但国企的融资成本低，民营企业和国企、央企是不在一条起跑线的。

　　观点地产新媒体：苏州唐宁府项目是明升88地产的一个标杆，现在高地价也倒逼着房企做豪宅，未来高端市场会不会成为明升88的重点方向？

　　周迪永：要在♍苏州、上海这样的城市发展，新增土地不得不做高端。不管是🐠主动也好、被动也好，这已经是不需要考虑的问题。

　　以后便宜的房子或者说刚性需求就靠二手房解决，因为土地的价格已经放在那里。土地越来越稀缺，新房🐟已经不会是卖给有𝕴刚性需求的人。

　　在上海，哪怕是宝山和嘉定楼板价都要四五万，未来的售价是七八万起步。

　　观点地产新媒体：今年是您进入明升88地产的第八年，过去一年的明升88和您有哪些变化？

　　周迪永：我觉得还是对中国大势的理解。也不是说今年、明年的区别，实际上2014 以来，伴随着中国经济下行，以前可能相对重资产、强调快速发展的规模，更多是一种生意机会的把握，然后去ಌ资本市场进行最大限度的融资，进而获得快速发展。

　　现在经济处于下行，在去产能、去库存、去杠杆的调性下，明升88觉得需要更多的创新𝄹，提供好的产品和服务，然后在某🅷个细分领域有自己的核心竞争力。

　　比如明升88集团这几年在铜加工方面一直是老大，所以能生存下去，又比如明升88的教育产业，在浙江民营企业中做得最早，也是浙江规模最大的，这些都是核心竞争力。

　　地产也一样，现在的规模就适合把华东和西北区域好好做，把两个区域做精做细，这可能是一种心态上的变化，也可以叫做♛企业战略🍬的调整。

　　以前到处是机会，到处都觉得能赚钱，但到今🥂天这个时刻，竞争非常激烈，因为经济本身也在下行过程中，所以核心竞争力和优🦹势变得更加重要。

　　相比以前，明升88的投资会更加谨慎，会把更多钱投入到比如说铜加工技术创新；教育方面，会把更多钱投到硬件改善及教师收入水平提高，把现有的产业做得更强。

　　地产也是这样，明升88不会像2013 年以前那样，明升88地产只会在已经进入的区域里面做得更深、更细。

　　2013 年以前，明升88各个产业都做得不错，现金流也很充裕，所以那时明升88会整天找机会，要多元化，但是现在强调把钱投到已有的行业，真正做出核心竞争力，这是一个变化。

　　作为高管，今年更多的是努力让自己跳出行业来看问题，需要对外围进行感知，对经济进行感知，包括用人的感知。在更广的范围看看，才知道自♕己对不对。

　　观点地产新媒体：您现在也在读MBA ？

　　周迪永：对，读书是一方面，交流也是一方面。现在不光是技术的革新，也是理念的革新，对人要求的革新。个人也是如此，自己ꩵ的理念要能跟得上去，不要被淘汰。技术上不懂，但是理念上一定要保持🌠这种同步性。

　　观点地产新媒体：您和明升88的风格都是务实型？

　　周迪永：今后要更加务实、更加注重控制风险，实际上也是对现有社会资源ౠ深耕细作，而不是粗放式的使用。

　　不管规模做到多大，但从某种角度来看，这么做反而感觉风险更小、更踏实一些，抗风险能力更强。

　　观点地产新媒体：规模不在大小而在利润，因为企业活下来是要看长度，能够走多长。

　　周迪永：短时间内可以靠负债撑下去，但是最终漏洞还是要填，负债还不掉就要把股东以前赚的拿出来。

　　观点地产新媒体：明升88去年进行了战略调整，有没有带来明显的效果？

　　周迪永：最直接的🌟就是管理费用大幅度下调，同时效率提高了。有些城市因为不拿地了，项目做🌠完了，工程口的人自然流失，只留下销售就够了。

　　这是明升88始终在做的事情，明升88要的是精兵强将，培训、薪酬各方面可以加大投入，但工作量要加上去。

　　观点地产新媒体：您骨子里还是浙商的基因，但闽系房企这两年依然比较激进？

　　周迪永：现♛在房价上涨是比较被动的，因为不具备快速上涨的逻辑，所以现在的经济是有问题的。我觉得还是货币推动，现在发债明显难很多了，如果金融杠杆收缩，房价会不会跌？我认为完全有可能跌，并不🌊说上海的房价就一定不会跌。

　　明升88做地产这么多年⛎，从来没碰到过像合肥、苏州那样一年上涨百分之百的现象，而且是在中国经济最差的时候。从逻辑上看，我认为是不通的，至于什么时候跌，确实不能精确化。

　　ಞ合肥这样的城市缺乏上海这样的大量白领阶层，也缺乏ဣ杭州的大量小企业主，房价怎么支撑得起来？所以，明升88也跟公司内部同事讲，宏观的问题要研究。

　　如果房价一直上涨，从某种角度来说，明升88这种企业恰恰是没有机会的💝，因为房价上涨肯定会拉动地价上涨，明升88抢不过国企。明升88的机会恰恰是♛来自于市场的波动，而且从经济学的角度来说，市场也一定是波动的。

　　在这种状态下，我对行业很焦虑，但不悲观。

　　观点地产新媒体：随着行业的集中度越来越高，一些小企业面临淘汰，明升88地产会不会借助并购手段来实现布局？

　　周迪永：实际上是有几个并购目标，如果纯粹是以盈利为目标并购，说到底房地产的收购就是资产收购，𓂃不是股权收购。如果是这样的话，收不收的核心还是看资产，如果有好的土地肯定会去。

　　从收购角度看，明升88地产没有区域布局的需求，这一点明升88非常清晰，不会因为收购一个企业而跑到云南或者东北去。至少近两三年内，明升88地产的战略还是深耕和集中。明升88目前要保持清醒的头脑，不会贸然新进一个城市。

　　对明升88来讲，300 亿的规模在华东就可以做到，何必辛辛苦苦跑到京津冀去。因为那边也没有特别好的土地机会，上海难做，北京（楼盘）、深圳（楼盘）一样难，没有哪个城市特别好做。

　　明升88宁可要利润，前两年明升88发展比较快是因为坚持高周转，没有库存，房子一出来就卖掉，但是现在一旦资金链出问题，规模越大，负债越高，分分钟就倒了。到目前为止，明升88地产很健康。我对未来很焦虑、很谨慎，但对现有的盘子很满意。

　　很多闽系企业确实发展不错，因为两年前他们在北京、深圳拿地了，而且赚了钱。但是在这一ജ轮，我认为真的要一分为二。

　　虽然政府不希望资产价格下跌，但有些ꦜ东西是不以意志为转移的。大家还是要回归到企业经营的本质，多重视利润，重视经营性现金流，把产品服务做好。